Consorcios – Dr. Leandro A. Statello

PROBLEMAS CON EL ADMINISTRADOR DE CONSORCIOS

Es el motivo más frecuente de consulta. Los problemas con el administrador de consorcios son variados pero fundamentalmente se refieren a falta de respuesta ante requerimientos de reparaciones, falta de emisión de recibos de expensas a los propietarios, falta de convocatoria a asamblea durante años, falta de mantenimiento edilicio en general, contratación de personal sin registración pertinente, falta de cumplimiento con obligaciones previsionales y sindicales del encargado, liquidación de trabajos que no se efectúan, contratación de personal no calificado ni permitido para la realización de obras del consorcio, irregularidades en las liquidaciones de expensas, falta de acceso a la documentación, etc.

El administrador de un consorcio es un mandatario, está obligado a dar cuenta de sus operaciones y a entregar a su mandante cuanto haya recibido en virtud del mandato, aunque lo recibido no se debiese al mandante” (CCCiv., Sala K, 28/04/89, “Consorcio de Propietarios Miñones 2037 c. Boberán S.A.”, LL, 1989-D-553)

(“¿Puede un copropietario reclamar judicialmente por la rendición de cuentas del administrador?” LLC2009 agosto, 707) expresa “Debe quedar en claro que los copropietarios no pueden individualmente demandar la rendición de cuentas del administrador, y sólo pueden solicitar la designación de asamblea a tal efecto. De fracasar ésta, cuentan con los medios legales previstos en la ley 13512… Es decir que el legitimado para requerir la rendición de cuentas es el consorcio de propietarios y el administrador deberá someter a validación su gestión ante la asamblea de copropietarios. Un copropietario individualmente podrá requerirlo a través de la convocatoria a asamblea. Para poder acudir a la justicia debe haber agotado la vía consorcial; ya sea por haber fracasado la convocatoria de la asamblea prevista a tal fin o por haberse aprobado válidamente su gestión y él no haber votado favorablemente y verse perjudicado por decisión …en materia de propiedad horizontal priman otros aspectos por sobre el interés individual de cada titular. Existen otras vías y él se encuentra legitimado al efecto para poder defender su interés particular – en este caso, por ejemplo- como sería cuestionar lo decidido por la asamblea…”

Andrés Fraga (en “Propiedad Horizontal” Claudio Kiper Director Rubinzal-Culzoni p.300) también nos dice ” El administrador debe rendir cuentas al consorcio, quien deberá aprobarlas o rechazarlas, y no a cada uno de los propietarios individualmente. Por lo que, como el representado es el consorcio, las cuentas deben rendirse ante la asamblea. Al resultar un representante del consorcio de propietarios, es éste quien a través de la asamblea de propietarios se encuentra legitimado para exigir la rendición de cuentas. En tal inteligencia, el copropietario no puede demandar en forma personal y directa al administrador por rendición de cuentas”

En el mismo sentido se expide Federico J. Causse al comentar favorablemente el fallo de la CNCiv Sala G 30/4/2007 “Rios Raúl c. Casale Antonio” (“Rendición de cuentas. Administrador, consorcio y copropietario” DJ2007-III,972) en el cual de oficio se decidió la falta de legitimación activa para la rendición de cuentas de un copropietario contra el administrador en tanto “no existe vínculo directo entre aquel y cada uno de los copropietarios respecto de las cuestiones relacionadas con el mandato sino a través del ente consorcial, de ahí que sea este último – y no cada propietario- quien está legitimado, mediante previa decisión asamblearia, para pedir una rendición de las tareas asumidas y funciones desempeñadas”

Con el mismo criterio ya se había dicho “Entre las obligaciones del administrador, como sucede con todo aquel que debe administrar bienes ajenos, se encuentra la de rendir cuentas de su gestión en forma documentada y periódica. El sujeto activo de esa obligación es el consorcio, a quien el administrador representa y en cuyo nombre actúa, en lugar de cada uno de los propietarios individualmente considerados”

(CNCiv., Sala H, “De XXXX, Gustavo c/XXXX, Francisco s/Nulidad de Asamblea”, 26/02/98, JA 1998-II, 490).

El propietario de una unidad integrante de un edificio sometido a un régimen de propiedad horizontal no puede accionar contra el administrador, en forma personal y directa, pidiendo su rendición de cuentas, pues dicha acción le compete al órgano que puede requerir tal actividad, esto es el consorcio de propietarios” (C.5º Civ. y Com. Córdoba, 10/10/2008 “Resk Ferrari, Noemí L. v. Kreiker de Lloyd, Camila”, LLC, agosto de 2009, p.706 Cita Online: 70049566); concepto y cita reiterados por la CNCiv Sala D el 16/11/2010 en autos “Proto, María F. v. Andreoni, Héctor E. y otro” (Thomson ReutersCita Online: 70068447)

La relación entre propietarios y administradores en CABA es considerada una relación de consumo y tiene particularidades que no existen en otras jurisdicciones como Pcia de Bs As. (allí hay una ley similar pero no está reglamentada, por eso no hay posibilidad para los propietarios e inquilinos de efectuar un reclamo administrativo como sí es posible en CABA).

Es importante tener en cuenta que además de la ley 941 hay muchas más regulaciones locales que permiten al propietario efectuar determinados reclamos para obtener así una respuesta ante la falta de respuesta a los reclamos efectuados a la administración de su consorcio.

También es importante tener en cuenta que hay reclamos que se rechazan en las denuncias en CABA porque exceden la jurisdicción de aquello que la DGDYPC regula, ante esta situación ante la denuncia la respuesta será “que se dirija por la vía judicial correspondiente”.

Por eso, incluso para hacer una denuncia es aconsejable previamente ver el caso particular de cada consorcista con un letrado especialista para determinar los incumplimientos a la legislación local, la forma procedente para efectuar los reclamos y tener un plexo probatorio adecuado para efectuar el reclamo administrativo

LIQUIDACIONES DE EXPENSAS SIN RESUMEN DE MOVIMIENTOS BANCARIOS

Para los consorcios de CABA, es obligatorio el uso del formato y el contenido del modelo MIS EXPENSAS, que expresamente incluye un ítem llamado “Resumen de Movimientos Bancarios”.

En la gran mayoría de las liquidaciones de expensas este ítem, por demás importante, no figura, (o figura sin importes) esto trae como consecuencia que los propietarios no tengan información sobre los movimientos de fondos de la cuenta del consorcio y de cuál es el saldo disponible que queda en la cuenta consorcial.

En ese ítem debe figurar el saldo que había en el banco al inicio del mes liquidado, cuánto dinero ingresó a la cuenta en el mes liquidado, cuánto dinero egresó de la cuenta y por último el saldo actual que queda en el banco.

Se torna más importante controlar que esa información figure detallada porque además es muy frecuente que en las liquidaciones donde se omite informar el resumen de movimientos bancarios aparece un saldo en negativo en el Estado Financiero, que implica una deuda del consorcio para con el administrador, deuda que de no objetarse, quedará como aceptada, convirtiendo al administrador eventualmente en un acreedor del consorcio

Esta página es a título informativo, se atiende en entrevista de consulta solo a consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a viernes de 9 a 19 hs

COBRO DE VIÁTICOS, DDJJ, ASISTENCIA A ASAMBLEAS, SIN AUTORIZACIÓN DEL CONSORCIO

En CABA por ley rige la obligatoriedad de que los administradores detallen que servicios incluyen sus honorarios y que es aquello que cobrarán por separado al consorcio.

Esta información debe quedar detallada en el acta de asamblea en la que son electos.

Debido a la falta de información de los copropietarios sucede que no se detalla en actas esta información y se ven luego en las liquidaciones de expensas que el administrador cobró gastos por viáticos, por asistir a una asamblea extraordinaria, por emitir certificados de libre deuda de expensas, por efectuar DDJJ del consorcio ante el GCBA, por permanecer en asamblea luego de las 20 hs, por atender a un inspector, “de acuerdo” al honorario de determinada cámara o entidad que los regule. Aclaro que estos aranceles son SUGERIDOS para los administradores, no es obligación del administrador cobrarlos ni es obligación del consorcio aceptarlos, y solo es legal aplicarlos si el consorcio aprobó que eso se cobre aparte y de acuerdo a los precios que sugieren estas entidades o cámaras.

Cobrar extras sin que esté expresamente aprobado por la asamblea (y por los propietarios ausentes notificados de las resoluciones asamblearias de acuerdo a lo prescripto por el CCYC, que tienen derecho a voto) es una conducta ilegal, que aumenta las expensas en lesionando los derechos de los propietarios e inquilinos.

También rige por ley en CABA con respecto a los honorarios del administrador la siguiente norma: los honorarios del administrador son acordados entre el administrador y la asamblea de propietarios, sin ninguna otra entidad o cámara que los regule y sólo pueden ser modificados con la aprobación de la asamblea ordinaria, o en su caso la extraordinaria convocada al efecto. Estas decisiones deben figurar en forma clara y concisa indefectiblemente en el acta respectiva.

Es muy importante mirar detenidamente las liquidaciones de expensas y al notar estas erogaciones, (si no han sido expresamente aprobadas en asamblea), asesorarse con un abogado especialista en consorcios antes de abonarlas, de lo contrario se estaría convalidando el cobro de extras impuesto por el administrador.

RENDICION DE CUENTAS

¿Qué debe contener la rendición de cuentas de los administradores?

La rendición de cuentas debe consistir, entonces, en un informe amplio, explicativo y descriptivo, con la prueba y la documentación correspondientes y debe contener todas las explicaciones y referencias que sean necesarias para dar a conocer los procedimientos y resultados de la gestión.

¿Cómo se debe realizar un proceso de rendición de cuentas?

La preparación de la rendición de cuentas consiste en organizar, coordinar y deja listos los insumos, recursos, informes, actividades preparatorias y logísticas para su uso en la etapa de ejecución de la estrategia de rendición de cuentas.

¿Quién tiene la obligación de rendir cuentas?

La rendición de cuentas es la obligación de las entidades y servidores públicos de informar y explicar los avances y los resultados de su gestión, así como el avance en la garantía de derechos a los ciudadanos y sus organizaciones sociales, a través de espacios de diálogo público.

¿Qué informes debe presentar un administrador?

En relación con la documentación requerida, el administrador debería presentar:

‍Estado de Resultados. …
Informe de flujo de caja. …
Balance general. …
Informe libro de bancos. …
Informe de gastos comunes. …
Informe de contratos de trabajo. …
Informe contratos de proveedores. …
Informe Fondo de Reserva.

¿Qué debe entregar un administrador de propiedad horizontal?

Su principal responsabilidad es convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y en ellas someter a su aprobación el inventario y balance general de las cuentas del año anterior. Así mismo, mostrar un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo año.

¿Cuáles son los 3 pilares de la rendición de cuentas?

Ruta de navegación

Rendición de Cuentas.
respuesta.
Los 3 elementos de la rendición de cuentas: información, diálogo y responsabilidad.

¿Cuáles son las 7 etapas de la rendición de cuentas?

Existen varios autores que difieren un poco en la conceptualización de las etapas que comprenden este ciclo, pero básicamente está compuesto por las siguientes: planeación, programación, presupuestación, ejercicio, seguimiento, evaluación y rendición de cuentas.

¿Cuál es la importancia de la rendición de cuentas?

Tiene como finalidad generar transparencia, condiciones de confianza entre ADMINISTRADOR Y CONSORCISTAS para garantizar el ejercicio del control de la administración

RENUNCIA DEL ADMINISTRADOR POR CARTA DOCUMENTO, NOTA O MAIL

La única forma de elegir un administrador es por Asamblea convocada a tal efecto, debidamente notificada a todos los copropietarios de acuerdo a lo que indique el Reglamento de copropiedad del Consorcio. La renuncia del administrador es un acto volitivo, no requiere conformidad del consorcio, y debe ser notificada en forma fehaciente.

En esa convocatoria, si el Administrador quiere renunciar, es aconsejable que figure como punto del orden del día la renuncia del administrador con fecha a partir de la cual se hará efectiva y la elección de un nuevo administrador por el término de un año. (En CABA puede ser por menos tiempo, pero no es aconsejable, debido a que con unos pocos meses no se puede evaluar el desempeño de un administrador).

La forma más aconsejable de renunciar es por asamblea, así como también es la única forma legal de elegir un administrador.

Muchas veces algunos administradores no quieren enfrentar una asamblea y su renuncia no es efectuada por convocatoria a asamblea, sino por otras vías:

Notificación de renuncia por carta documento a un miembro del consejo de propietarios para que notifique al resto del consorcio de la renuncia: ante la urgencia será el consejo completo quien deberá efectuar la convocatoria, debido a que es una de sus funciones ante caso de vacancia del cargo de administrador,.

Esa convocatoria deberá ser redactada con las formalidades legales y deberá ser enviada a todos los copropietarios.

Para todos estos casos en que serán los copropietarios los que deberán convocar la asamblea es aconsejable que previamente se asesoren con un abogado especialista y evitar futuros inconvenientes.

¿Qué es el reglamento de copropiedad y por qué es importante conocerlo?

Es un documento que se redacta por escritura pública, a los fines de una división jurídica, tanto sea de un edificio, un condominio o un barrio cerrado. Es decir, de todos aquellos edificios o emprendimientos que tienen espacios comunes como amenities, tránsito, ascensores, pasillos, etc.

Es importante que cada propietario tenga conocimiento del reglamento de copropiedad para tener una mejor convivencia con sus vecinos.

Entre otras cosas, este reglamento describe cada uno de los departamentos o unidades funcionales y detalla las partes comunes del edificio o terreno. Señala los metrajes, los porcentuales de los que es responsable cada uno, los bienes propios y los comunes, y los derechos y obligaciones de cada uno de los titulares del dominio.

En él también se debe dejar constancia de la designación del administrador y especificar allí cuáles son sus facultades, sus obligaciones y por cuánto tiempo ejercerá esa función.

Cada consorcio decide si el administrador es uno de los propietarios o alguien externo, profesional de la actividad. Foto: Archivo.

¿Cuáles son las obligaciones del administrador?

Todo edificio debe tener un administrador. Este puede ser una persona natural o jurídica, que administra con las facultades que disponga el reglamento de copropiedad.

Cada consorcio decide si el administrador es uno de los propietarios o alguien externo, profesional de la actividad. Debe, entre otras cosas:

1. Presentar una constancia del certificado de inscripción en el Registro, en la asamblea ordinaria o extraordinaria que se realice cada año, a fin de considerar su designación o continuidad.

2. Ejecutar fielmente las decisiones adoptadas por la asamblea de copropietarios.

3. Asegurar al inmueble contra incendio y accidentes, al personal dependiente del consorcio y terceros.

4. Llevar en debida forma los libros de administración, de actas de asambleas y de registro de firmas de los copropietarios.

5. Llevar actualizado un libro de registro de firmas de los copropietarios, el que debe ser exhibido al comienzo de cada asamblea, a fin de que los copropietarios presentes puedan verificar la autenticidad de los poderes que se presenten.

6. Conservar la documentación del consorcio y garantizar el libre acceso de los consorcistas, inquilinos a cuyo cargo se encuentre el pago de expensas o apoderados de los copropietarios. El administrador debe otorgar la vista de la documentación en un plazo no mayor de cinco (5) días de la fecha en que se formuló la solicitud.

7. Cuando los copropietarios, en asamblea ordinaria o extraordinaria, lo dispongan por mayoría, se debe realizar una auditoría a través de un profesional contable. La negativa a realizarla u obstaculizar su avance es causal de remoción.

8. Convocar a las asambleas ordinarias o extraordinarias conforme a los reglamentos de copropiedad, especificando lugar, día y horario de comienzo. Allí deberá adjuntar una copia del acta de la última asamblea realizada.

9. Denunciar ante el organismo competente toda situación que esté fuera del reglamento como obras ejecutadas sin el respectivo permiso o sin aviso.

10. Atender a la conservación de las partes comunes y resguardar la seguridad del edificio e integridad física de las personas, garantizando que el personal que realiza tareas en forma habitual en los edificios que él administra, se capacitan anualmente en materia de higiene, seguridad y medidas de prevención contra incendios.

11. En caso de renuncia, cese o remoción, debe poner a disposición del consorcio, dentro de los cinco (5) días, los libros y documentación relativos a su administración.

El administrador debería extender una copia o resúmenes bancarios del mes a los propietarios. Foto: Archivo.

¿Cómo evitar irregularidades y asegurarse una correcta administración de las expensas?

. Si desean tener un fondo mínimo de previsión para gastos urgentes debe estar pactado por Asamblea.

. Es importante que no sea el administrador el único que maneje los fondos de consorcio. En el caso de que los pagos se realicen con cheques, siempre es conveniente que uno o más propietarios también lo firmen, y así tener un mayor control.

. El administrador debería extender una copia o resúmenes bancarios del mes a los propietarios. Esto ayuda a verificar que se esté haciendo un uso correcto del dinero.

. Duplicación en la liquidación de gastos. A veces puede tratarse de un error, pero hay otras que se coloca adrede un gasto repetido. Estar atento a los detalles y dar aviso.

. Requerir en el carácter de copropietarios los comprobantes de todo aquello que se declare como gasto.

Si se detectan irregularidades por parte del administrador de consorcio se puede hacer una denuncia gratuita y online. Foto: Archivo.

¿Cómo denunciar a un administrador que no cumple?

En el caso de que el administrador no esté cumpliendo correctamente con sus responsabilidades, podrán denunciarlo tanto los propietarios, acreditando su titularidad con escritura o pago de ABL, como los inquilinos presentando su contrato de alquiler y los apoderados que deberán mostrar el documento que los acredite como tal.

Denuncia de propietarios: deberán tener domicilio legal en CABA y presentar, previamente escaneado, DNI y factura de ABL. Si el ABL no está a su nombre, presentar otro servicio que sí lo esté.

Denuncia de inquilinos: deberán presentar escaneado: DNI, contrato de alquiler o documentación que acredite la residencia. Además, la liquidación de expensas, la documentación que pruebe el hecho denunciado y una constancia del reclamo previo al administrador (mails, nota, carta documento).

La denuncia se realiza online y es gratuita.

Paso a paso, cómo realizar el trámite:

1. Ingresar a la web y seguir los pasos que indica el trámite de denuncia.

2. Revisar el correo electrónico, ya que llegarán vía mail todas las notificaciones relacionadas con el trámite, en las que se indicarán los pasos a seguir.

3. Para más información o dudas se podrá consultar antes de denunciar con un equipo especializado, llamando al 147.

4. En caso de existir más de un propietario/inquilino denunciante, deberán presentar una sola denuncia suscrita por todos los propietarios/inquilinos.

Si la persona que ejerce de administrador no se encuentra inscripto en el Registro Público de Administradores, no habrá audiencia de conciliación y su denuncia se enviará directamente al área de Registro de Administradores de Consorcios para iniciar proceso de sanción.

ADMINISTRACIÓN DE CONSORCIOS. Aspectos relevantes

1. Denuncias al Registro de Administradores de Consorcios

Las denuncias de los administradores al Registro deben ser referidas al incumplimiento de las Leyes Nº 941, 3254 y 3291. Pueden efectuarlas en forma gratuita, propietarios e inquilinos acreditando su condición de tal.

2. Procedimiento para cambio de administrador (renuncia-remoción)

El cambio de administración normalmente se efectúa en oportunidad de celebrarse la asamblea anual obligatoria, donde uno de los puntos es precisamente la renovación o no del mandato por un nuevo período. En caso que los propietarios decidan no esperar dicho lapso, solicitan asamblea para tratar el tema. Si el administrador no realiza la citación, los propietarios se pueden autoconvocar y decidir. La votación se efectúa por “mayoría absoluta”, según estipula el Art. Nº 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación. Es importante tener en cuenta que el Reglamento de Propiedad Horizontal no indique otro plazo.

3. Libros obligatorios en los Consorcios

Los consorcios, según se desprende de las Leyes Nº 941 y 3254 y del Código Civil y Comercial de la Nación, están obligados a llevar los siguientes libros:

• Actas;

• Administración;

• Remuneraciones;

• Ordenes;

• Horas extraordinarias;

• Registro de firmas y

• Registro de propietarios.

4. Solicitud de asambleas

Cuando un grupo de propietarios crea conveniente realizar una asamblea debe solicitarlo al administrador mediante nota fehaciente firmada por un porcentaje mínimo que generalmente indica el Reglamento de Propiedad Horizontal. Asimismo, en oportunidad de celebrarse la asamblea anual se puede pedir, por el mismo medio, el agregado de otro tema.

5. Gastos comunes o particulares

Toda reparación o cambio que se efectúe en las partes comunes, su costo corre por cuenta y orden del Consorcio. El Código Civil y Comercial fija, en sus Artículos Nº 2040 al 2043, las cosas y partes comunes y propias. También debe completarse con el Reglamento de Propiedad Horizontal de acuerdo a las características de cada edificio.

6. Expensas. Distribución de gastos

Los gastos comunes que se originan en un Consorcio deben ser prorrateados entre todos los propietarios mediante la confección de expensas. Las mismas, por Disposición Nº 1494/14 GCABA, deben efectuarse de acuerdo al “Modelo único de liquidación de expensas” y “Modelo único de recibo de pago” y su contenido de acuerdo a las Leyes Nº 941 y 3254 (Art. 10°).

7. Personal del consorcio. Convenio, categorías, etc.

El personal de los Consorcios pertenece al Convenio de Encargados de edificios de Propiedad Horizontal, cuyo gremio es el SUTERH (Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal). Allí se establecen las distintas categorías de edificios y la clasificación de los trabajadores de acuerdo a sus funciones. Aparte de la Ley de Contrato de Trabajo, se rigen por la Ley Nº 12.981 propia de esta actividad.

8. Rendiciones de cuentas. Auditorías e Informes de gestión

Las administraciones deben rendir cuentas de su gestión en forma anual de acuerdo a la fecha de cierre del ejercicio que figura en el Reglamento de Propiedad Horizontal. En esa asamblea obligatoriamente se deben tratar, aparte de los puntos formales, los siguientes:

• Rendición de cuentas;

• Mandato del administrador;

• Fijar honorarios para el próximo ejercicio;

• Consejo de Propietarios.

Por Leyes Nº 941 y 3254 (Art. 10°), únicamente la asamblea puede nombrar a un profesional para efectuar auditorías/informe de control de gestión, para el caso de revisión de las cuentas e informes presentados.

9. Trámites: Registro de Administradores, AFIP, Registro Propiedad Inmueble, Secr. Trabajo

La administración deberá cumplimentar todos los requisitos exigidos por el “Registro de administradores” para la obtención de su matrícula. Deberá tramitar/registrar/informar/vincular, todos los Consorcios que administra en AFIP y GCABA, denunciando a todos los trabajadores que prestan servicio en los edificios.

Cualquier información referente al consorcio deberá recabarla del “Registro de la Propiedad Inmueble”.

10. Procedimiento para deudores morosos. Tasas

En el tratamiento de los deudores morosos no existe un procedimiento fijo. Generalmente una vez vencido el segundo mes de expensas, el administrador confecciona un “Único aviso” donde detalla la deuda e intereses y otorga un plazo para poner los pagos al día, caso contrario, se pasará a legales. No obteniendo respuesta alguna, se pasa a la intimación formal mediante el envío de una carta documento. No abonando el deudor, se da intervención al abogado, para iniciar la demanda correspondiente. A partir de este momento, el deudor moroso deberá acordar con el profesional actuante, forma de pago, plazos, etc., debiendo agregar todos los gastos originados en el procedimiento.

Usted puede denunciar a su administrador por mal desempeño en

https://buenosaires.gob.ar/tramites/denuncia-digital-administradores-de-consorcio

Denuncia Digital a Administradores de Consorcio

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